相続した不動産を売却するときの流れと知っておくべき注意点を解説!

2021-12-28

相続した不動産を売却するときの流れと知っておくべき注意点を解説!

この記事のハイライト
●相続した不動産は、売却活動の前に遺産分割協議や名義変更が必要
●遺産の分配について相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成する
●スムーズに売却をおこなうためには、相続に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめ

親から相続した不動産を売却する場合、売却活動の前に、さまざまな手続きが必要です。
相続が発生してから慌てないためにも、どのような流れで進めていけば良いのかを把握しておきましょう。
そこで今回は、不動産を相続した、または今後相続するご予定がある方に向けて、相続した不動産を売却する際の流れをご説明します。
知っておくべき注意点もお伝えしますので、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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相続した不動産を売却するときの流れ

相続した不動産を売却するときの流れ

相続は、一生のうちに何度も訪れるものではないため、いざ相続が発生した際に、「なにから始めれば良いの?」と慌ててしまう方も多いでしょう。
とくに、不動産は現金のようにはっきりと分割できないため、親族間でトラブルになるケースもあります。
落ち着いて行動するためにも、まずは、相続が発生してから不動産売却をおこなうまでの流れを把握しておきましょう。
相続が発生した不動産を売却する場合、次のように段階を踏んで進めていきます。

相続発生から不動産売却までの流れ

1.死亡届を提出する
被相続人が亡くなられたら、市区町村役場へ死亡届を提出します。
「死亡の事実を知った日から7日以内」と期限が決まっているので、遅れないように注意しましょう。
2.遺言書の有無を確認し、相続人を確定する
遺言書の有無は、手続きの流れに大きく影響します。
有効な遺言書がある場合は、その内容に沿って手続きを進めますが、ない場合は、誰が相続人なのかを確定しなければなりません。
3.遺産分割協議をおこなう
誰がどの財産を、どのような割合で相続するのかを決めるために、遺産分割協議をおこない、遺産分割協議書を作成します。
なお、遺産分割協議については、のちほど詳しくご説明します。
4.不動産の名義変更をおこなう
被相続人の名義のまま不動産を売却することはできないため、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する「所有権移転登記」をおこなわなければなりません。
相続による所有権移転登記は、対象の不動産がある所在地を管轄する法務局でおこないます。
5.不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶ
ここからは、通常の不動産売却と同じ流れで進めていきます。
不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得したうえで、媒介契約を結びましょう。
弊社では、すぐに売却価格を試算したい方のための「不動産査定」を無料にて承っております。
査定や売却をご検討の際は、ぜひご利用ください。
6.売却活動をおこなう
媒介契約を結んだ不動産会社は、ホームページやインターネット、また情報誌などに不動産の情報を掲載し、買主を探します。
7.不動産売買契約を結ぶ
購入希望者が見つかったら、契約条件に双方が納得したうえで、不動産売買契約を結びます。
8.決済・引き渡し完了後、現金を分割する
売却代金を受け取り、引き渡しが完了したら、遺産分割協議で決められたとおりに分割します。
このように、相続した不動産を売却するためには、手順を踏んで進めていく必要があります。

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相続した不動産を売却するときに必要な遺産分割協議とは?

相続した不動産を売却するときに必要な遺産分割協議とは?

ここからは、先ほどお伝えした遺産分割協議について、詳しくご説明していきます。
遺産分割協議とは、相続人が集まって、遺産の分配について話し合うことです。
遺産分割協議で決まったことは、「遺産分割協議書」に記載し、各相続人が保管するのが一般的です。
では、どのような手順で進めていくのか、具体的に見ていきましょう。

遺産分割協議をおこなう際の手順

1.相続人を確定する
誰が相続人なのかをはっきりさせておかないと、誰と遺産分割協議をすべきなのかがわかりません。
したがって、遺産分割協議をおこなう前に、誰が相続人としての権利を有しているのかをしっかりと調査して確定します。
2.相続財産を確定する
どのような財産が、どれくらいあるのかなど、相続財産についても調査し、確定しなければなりません。
現金・預貯金・不動産・動産といった「プラスの財産」だけでなく、借金・買掛金・住宅ローン・未払いの税金など「マイナスの財産」についても、しっかりと調査しましょう。
3.財産目録を作成する
財産が確定したら、プラスとマイナスの各財産のすべてを記載した一覧表を作成します。
4.全員の同意を得たうえで遺産分割協議書を作成する
相続人が集まって、具体的に誰がどの財産を相続するのかを協議し、確定した内容を正確に記載した遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。
また、遺産分割協議書は相続人全員分を用意し、原本を各自が保管するようにしましょう。
なお、遺産分割協議は、相続人全員が一堂に会して話し合う必要はありません。
法要や親戚が集まるような機会に、話し合って決めておき、代表者が遺産分割協議書を作成して、あとで署名・捺印を求める流れで良いでしょう。

不動産を分割する方法

不動産は、現金や預貯金のようにはっきりと分割することができません。
そこで、不動産の場合は、次のような分割方法があります。
現物分割
相続分に従って、不動産をそのままの形で分割する方法です。
土地を分筆して相続する場合などに利用されます。
代償分割
特定の相続人が不動産を相続する代わりに、ほかの相続人に対して相続分に相当する現金を支払う方法です。
換価分割
不動産を売却して得た現金を分割する方法です。
はっきりと分けられるため、この換価分割がもっとも利用されている方法でしょう。
共有分割
複数の相続人が、共有財産として相続する方法です。
しかし、将来、不動産を活用したいと思った場合、相続人全員の承諾が必要なため、のちのちの処理が複雑になる可能性があります。

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相続した不動産を売却するうえで知っておくべき注意点

相続した不動産を売却するうえで知っておくべき注意点

それでは最後に、相続した不動産を売却する際の注意点をいくつかお伝えします。

1.あとから遺言書が見つかった場合、遺産分割協議は無効になる

冒頭でもお伝えしたように、遺言書がある場合は、その内容に沿って相続の手続きをおこないます。
遺言書がない場合は、遺産分割協議をおこない、分割方法を決めます。
しかし、あとから遺言書が見つかり、その遺言書の内容と遺産分割協議の内容が異なっていた場合、遺産分割協議で決めたことは無効になることを、注意点として頭に入れておきましょう。

2.相続人の確定は慎重におこなう

相続人の調査をおろそかにし、あとになって、ほかにも相続人が存在していたことが発覚した場合、遺産分割協議のやり直しが必要になります。
相続人全員が合意すれば、遺産分割協議のやり直しは可能ですが、その場合に再度協議して分割したものは、「贈与」あるいは「交換」とみなされ、税金が課される可能性があります。
そのような事態を回避するためにも、相続人の確定は慎重におこないましょう。

3.相続税には申告期限がある

相続税には、「死亡したことを知った翌日から10か月以内に申告する」という申告期限が定められています。
不動産の売却金で相続税を支払うことをお考えの場合、現金が手元に入るまでのスケジュールを考えて、売却を進めましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するためには、通常の不動産売却の流れにくわえて、いくつかの段階を踏む必要があります。
スムーズに売却をおこなうためには、専門的な知識やノウハウを有する不動産会社に相談しながら進めていくことをおすすめします。
弊社は、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で、不動産売却のサポートをおこなっています。
相続に関するご相談も承っておりますので、不動産を相続した、または相続する予定があり、売却をご検討の際は、ぜひ「ネクストライフ」までお気軽にお問い合わせください。

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