不動産売却時に分筆するメリット・デメリットと方法について解説!

2022-03-29

不動産売却時に分筆するメリット・デメリットと方法について解説!

この記事のハイライト
●分筆とは、一つの土地をいくつかの土地に分けて登記することを指す
●遺産分割しやすい点や異なる地目で登記できることが大きなメリット
●土地の分け方については不動産会社と相談するのがおすすめ

親が所有していた不動産を相続するにあたって、「土地を兄弟で分けたい」と考える方は少なくありません。
なかには、「自分の法定相続分を売却して現金化したい」という方もいらっしゃるでしょう。
土地の場合、「分筆」することで、一部の土地だけを売却することが可能です。
そこで今回は、不動産売却における分筆とはなにか、また分筆するメリット・デメリットについて解説します。
分筆してから売却する方法もお伝えしますので、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却における分筆とは?分割とはどう違うの?

不動産売却における分筆とは?分割とはどう違うの?

相続財産が不動産の場合、現金や預貯金のようにはっきりと分けることができません。
不動産の相続方法としては、売却して現金化してから分割する「換価分割」や、一人が相続してほかの相続人に現金を支払うことで分割する「代償分割」などがあります。
また、不動産が土地の場合は、「分筆」という方法で分けることが可能です。
ここでは、不動産売却における分筆とはなにか、またどのような場合におこなうのかについてご説明していきましょう。

分筆とは

「筆」とは、登記簿において一つの土地を指す単位で、土地は一筆、二筆と数えます。
分筆とは、一つの土地をいくつかの土地に分けて登記することです。
分筆をおこなうと、それぞれの土地に新たな地番が付けられ、独立した土地として登記されます。
たとえば、20番という地番の土地を二つの土地に分筆する場合、枝番を付けて「20番1」と「20番2」という地番で登記されるのです。
一つの敷地には一つの建物しか建てられないのが原則ですが、分筆することで複数の建物を建てることが可能になります。
反対に、複数の土地を一つの土地に登記し直すことを「合筆」といいます。
「分割」との違い
相続した不動産を分けることを「分割」というため、分筆と混同される方が多いかもしれません。
土地を分けて登記する分筆とは違い、「分割」とは登記簿上の変更をせずに、建築基準法を満たして建物を建てられるように土地を分けることです。
つまり、二つの違いは「登記するかどうか」だということを覚えておきましょう。

どのような場合に分筆するのか

では、具体的にどのような場合に分筆すると良いのでしょうか。
まず、土地の一部を売却したい場合は、分筆が必要です。
相続した土地を分けたいという場合も、分筆を検討される方が多いでしょう。
たとえば、大きな一筆の土地を親が所有していて、その土地を兄弟で分けたいというケースが考えられます。
その土地に兄弟がそれぞれ家を建てる、また兄弟のいずれかが土地を売却したいといった場合、分筆をおこなうのです。
また、将来の相続に備えて、トラブルに発展するのを避けるために土地を分けておきたいという方もいらっしゃいます。
さらに、親の家が建っている敷地に、子どもが住宅ローンを組んで家を新築したいといった場合、子どもの土地や建物だけに抵当権を設定するためには、分筆が必要です。

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不動産売却時に土地を分筆するメリット・デメリット

不動産売却時に土地を分筆するメリット・デメリット

続いて、不動産売却をおこなうにあたって、分筆するとどのようなメリット・デメリットがあるのかをご紹介します。

分筆するメリット

異なる地目で登記できる
地目とは、「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」といった土地の用途を示す区分のことで、一筆の土地に対しては一つの地目のみ登記できます。
つまり、土地を分けて、もとの地目とは違う目的で登記する場合は、分筆して地目を変更する必要があるのです。
たとえば、「田」として登記されている土地なら、その一部を分筆して地目を「宅地」に変更します。
「宅地」になった土地には家を建てることができるため、より土地を活用しやすくなるのです。
遺産分割しやすくなる
不動産を共有名義のまま相続すると、売却したい場合には共有名義人全員の同意が必要になり、トラブルに発展する場合があります。
それぞれの相続人が、分筆された土地を取得すれば、遺産分割しやすくなりトラブルも避けられるでしょう。
税金が安くなる可能性がある
土地は大通りに面していると評価額が高いため、分筆した結果、大通りに面していない土地や旗竿地などは評価額が下がります。
土地の評価額が下がると、固定資産税や相続税が安くなります。

分筆すると生じるデメリット

使い勝手が悪くなる場合がある
分筆して取得した土地が狭かったり、道路に面していない土地ができたりと、使い勝手が悪くなる場合があります。
使い勝手が悪い土地は、なかなか買主が現れず、売却が難しくなるかもしれません。
建物の新築や増築ができなくなる場合がある
分筆した土地の位置や広さによっては、建ぺい率や接道義務などの問題から、建物の新築や増築ができなくなるケースがあります。
手間と費用がかかる
分筆するためには、測量や境界確定、登記申請などをおこなわなければならないため、手間と費用がかかることもデメリットの一つだといえるでしょう。

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土地を分筆してから不動産を売却する方法

土地を分筆してから不動産を売却する方法

土地の一部を売却したい場合は、通常の不動産売却に進む前に、いくつかの段階を踏む必要があります。
そこでここからは、不動産売却をおこなうにあたって、土地をどのように分筆するのか、その方法をご説明します。

土地を分筆する方法

土地の分筆は、次のような流れでおこないます。
土地家屋調査士に依頼する
分筆を個人でおこなうのは困難であるため、土地家屋調査士に手続きを依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士は、法務局や役所に出向き、登記簿謄本や公図、地積測量図などを確認して、土地の調査を進めます。
現地調査と現地立ち会いをおこなう
土地家屋調査士が現地調査をおこない、役所や隣地所有者の立ち会いのもと、筆界や境界を確認します。
境界確定測量をおこなう
隣地との境界が明確でない場合は、境界確定測量が必要です。
土地家屋調査士が土地を測量し、隣地所有者の合意を得たうえで、「境界確定図」と「筆界確認書」を作成します。
土地の分筆案を作成する
測量結果をもとに、土地家屋調査士が依頼者と話し合ったうえで分筆案を作成します。
分筆の際は、隣地所有者の同意を得なければなりません。
市道や県道に面している場合は役所の同意も必要です。
境界標を設置する
土地の境界を明確にするために、境界標を設置します。
登記申請をおこなう
土地家屋調査士が必要書類を作成し、法務局へ提出します。
申請から1週間ほどで登記手続きが完了し、「登記完了証」と「登記識別情報通知書」を受け取って、分筆が完了します。
このあとは、通常の不動産売却の流れと同じです。
不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探します。
購入希望者が現れたら、条件交渉をおこない、双方が納得したうえで売買契約を結びましょう。
売買契約締結後、決済・引き渡しをおこなって、不動産売却の完了です。

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まとめ

不動産売却をおこなうにあたって、土地の分筆とはなにか、また分筆するメリット・デメリットと方法についてご説明しました。
土地は分筆の仕方次第で、それぞれの土地の価値に大きな差ができる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、まずは土地の分け方についてのアドバイスができる不動産会社に相談することから始めましょう。
ネクストライフは、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産売却のサポートをおこなっております。
「どのように分筆すれば良いかわからない」といったお悩みについてもアドバイスが可能ですので、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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