不動産売却で住宅ローンが残っている場合の対応や費用の種類について解説！

住宅ローンが残っている不動産を売却したいけど、どうしたら良いかわからないとお悩みの方はいらっしゃいませんか。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても不動産を売却することは可能です。
ただし、不動産売却の際には住宅ローン以外にもさまざまな費用がかかります。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却、気にしておきたい費用の種類や仲介手数料についてご紹介します。
岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産売却を検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却の際に住宅ローンの返済費用が残っていたらどうする？

冒頭でご紹介したとおり、住宅ローンの返済費用が残っていても不動産を売却することは可能です。
では、不動産売却に際して、その返済費用はどうすれば良いのでしょうか。
売却の手順を通じて見ていきましょう。
1.住宅ローン残高の調査
住宅ローンがどのくらい残っているのか、正確な数字を調査します。
調査方法は下記の3つです。

• インターネットバンキングで照会
• 残高証明書を確認（毎年銀行から送付）
• 返済予定表を確認（契約時に銀行から受取）

いずれの方法も難しい場合は、銀行に直接問い合わせましょう。
2.査定依頼
どのくらいの価格で不動産が売却できるのか確認するために、不動産会社に査定を依頼します。
売却金で一括返済できるのかを判断する必要があるため、より精度の高い訪問査定を選択しましょう。
ローンの残債が売却金を下回っているアンダーローンの場合は、問題なく売却できるため、買主が見つかればスムーズに売買契約へと進みます。
一方、注意したいのが、ローンの残債が売却金を上回っているオーバーローンのケースです。
オーバーローンの場合は、下記のいずれかの方法で売却金の不足分を補い、ローンを完済しなければなりません。

• 貯金
• 住み替えローン

住み替えローンとは、ローンの残債を次の住宅ローンに上乗せして借りるローンのことです。
担保以上のローンを借りることになるため、審査が厳しい点には注意しましょう。
なお、住宅ローンが残った不動産を売却する場合は二重ローンになるのを防ぐため、「住みながら」つまり「返済を続けながら」売却するのがおすすめです。
不動産の売却には3か月から4か月ほどかかるのが一般的なため、少しでもローンを減らしておくと、オーバーローンの回避にもつながります。
また、返済が厳しい場合にはリースバックという方法もあります。
リースバックとは、売却金を受け取ったあと賃料を支払いながら、売却した自宅に住み続ける売却方法のことです。
3.売買契約
売却活動をおこない買主が見つかったら、売買契約を結びます。
4.引き渡し・代金の決済（ローンの完済）
引き渡し・代金の決済をおこない、売却金で住宅ローンを完済します。
それと同時に抵当権抹消の手続きもおこないましょう。
抵当権とは金融機関が不動産を担保にする権利のことですが、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。
抵当権が付いたままでは買主側にリスクがともなうため、完済したら売主側で抹消の手続きが必要です。

住宅ローンとは別に不動産売却で発生する費用の種類は？

続いて、住宅ローンとは別に不動産売却で発生する費用の種類についてご紹介します。
いざというときにあわてないためにも、種類別に金額を把握しておくと安心です。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。
税額は売買金額に応じて高くなります。
なお、令和6年3月31日までの期間は、軽減税額が適用されます。
登記費用
前の章でお伝えした抵当権の抹消には、登記手続きが必要です。
不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
司法書士に手続きを代行してもらうのが一般的なため、2万円から3万円ほどの報酬も準備しておきましょう。
その他の費用
不動産売却では、物件の状況に応じて次のような費用が必要な場合もあります。

• 土地の測量費用…50万円から80万円程度
• 廃棄物の処分費用…10万円から50万円程度
• 古家の解体費用…100万円から300万円程度
• ハウスクリーニング費用…5万円から15万円程度

なお、上記はあくまでも一般的な費用の目安です。
最近は相続による売却のご相談も増えておりますので、築古物件で必要な費用などが気になる場合もネクストライフまでお気軽にご連絡ください。
引っ越し費用
意外に見落としがちですが、新居への入居前に仮住まいが必要な場合、引っ越し費用は2回分かかります。
引っ越し費用は距離などに応じてまとまった費用が必要なため、1回分でも大きな額になる場合があります。
どのくらいの費用が必要なのか事前に調べて準備しておくことが大切です。
譲渡所得税や住民税
不動産を売却して利益を得ると、譲渡所得税や住民税がかかります。
両者とも不動産の所有期間によって税率が異なるため、注意しましょう。
それぞれの税率は下記のとおりです。

• 不動産の所有期間が5年以下…譲渡所得税30％・住民税9％
• 不動産の所有期間が5年超…譲渡所得税15％・住民税5％

なお、東日本大震災の復興財源を確保するため、令和19年まで所得税の税率に2.1％が加算されることも覚えておいてください。
これらの税率は、譲渡所得に対して課されます。
譲渡所得とは、不動産を売却した際に得た利益のことです。
ただし、売却金がそのまま譲渡所得になるわけではなく、購入時と売却時にかかった費用は控除できることになっています。
不動産売却ではさまざまな種類の費用が必要ですが、譲渡所得から差し引くことによって、節税の役割を果たしてくれるのです。
ネクストライフでは税理士や司法書士などの専門家とも連携しているため、どの種類の費用が控除対象になるかも含めてサポートすることが可能です。

不動産売却で仲介を依頼すると仲介手数料の費用もかかる！

最後に、不動産売却で仲介を依頼するとかかる仲介手数料についてご紹介します。
一般的に不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼します。
専門知識の豊富な不動産会社に売却活動や事務手続きなど、さまざまな面からサポートしてもらい、買主とのトラブルを回避するためです。
このようなサポート業務に対して支払う成功報酬のことを仲介手数料と呼びます。
成功報酬である仲介手数料の支払いは、売買契約が成立したあとに発生します。
売却金に応じたまとまった金額が必要なため、売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払うことが多いでしょう。
仲介手数料は、「（売却金×3％＋6万円）＋消費税」で計算することが可能です。
なお、上記は売却金が400万円を超える場合に有効な計算式です。
売却金によってはまとまった費用が必要ですが、仲介手数料も譲渡所得から控除できます。
購入時の仲介手数料および売却時の仲介手数料が控除対象なので、大きな節税につながるでしょう。

まとめ

今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却、気にしておきたい費用の種類や仲介手数料についてご紹介しました。
住宅ローンの返済費用以外にも不動産売却で気にしておきたい費用は多いため、金額を把握して支払いに備えておくことが大切です。
とくに住宅ローンが残っている場合は、資金面で不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。
ネクストライフでは、弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士などのあらゆる専門家と連携してお客様をサポートすることが可能です。
お客様に寄り添いながら適切に対応させていただきますので、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産売却を検討中の方は、安心してお任せください。